La nueva Ley de Vivienda introduce el concepto de zona de mercado residencial tensionado  o zonas tensionadas en referencia a aquellos barrios o municipios en que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población y también fija el concepto de grandes tenedores (personas o empresas que tengan más de diez inmuebles urbanos – cinco si se trata de zonas tensionadas – o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial).

Asimismo, modifica el régimen de prórrogas de los contratos de alquiler permitiendo a los inquilinos actuales poder solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 30/6/2023 y, en los que lo hagan posteriormente si el propietario no avisa con cuatro meses de antelación (2 meses para el inquilino) el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

También establece la posibilidad de que los inquilinos en situación de vulnerabilidad social puedan solicitar otro aplazamiento extraordinario por un período máximo de un año (sobre la base de un informe emitido por los servicios sociales).

Además, los inquilinos en zonas tensionadas podrán prorrogar el contrato de arrendamiento por plazos anuales por un período máximo de tres años, salvo en los supuestos en que el arrendador necesite la vivienda como domicilio permanente para sí o sus familiares en primer grado o para su ex cónyuge.

Se establecen topes para las rentas en zonas tensionadas, al no poder exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Ese límite se puede rebasar en supuestos de pequeños propietarios que hayan rehabilitado la vivienda (máximo +10%), o que hayan introducido mejoras para el ahorro de energía (max. +30%), o efectuado mejoras de accesibilidad o firmado contrato por un período de diez o más años.

Se traslada a las CCAA la posibilidad de limitar la renta a las nuevas viviendas que se pongan en alquiler dentro de zonas tensionadas.

La Ley elimina la vinculación de la actualización de las rentas al IPC, estableciendo que el INE establecerá antes del 31/12/2024 un índice de referencia al efecto. Si el propietario no es un gran tenedor el incremento de la renta será el que acuerden las partes. Si no hay acuerdo, el incremento no podrá superar el 3% (en los contratos vigentes el máximo incremento durante 2023 será del 2% y, en 2024, del 3%).

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, y se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de trasladar al inquilino gastos que anteriormente no tuviera que soportar.

Desde el punto de vista fiscal, a partir del 1/1/2024, los nuevos contratos de alquiler celebrados desde el 26/5/2023 pierden la desgravación del 60% para pasar a ser del 50%, si bien con excepciones para zonas tensionadas, viviendas rehabilitadas y alquileres para jóvenes o alquiler social.

Se habilita a los Ayuntamientos para que puedan imponer recargos de hasta el 150% del IBI para aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, si el propietario dispone de más de cuatro casas en el mismo municipio.

En relación a los desahucios, la nueva norma exige dar traslado a las Administraciones Públicas competentes de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de sus ocupantes, e impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no la vivienda habitual del ocupante, así como si éste se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Por último, destacar que la norma considera nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento y nuevos supuestos que generan indefensión, lo que puede generar demoras en los procesos de desahucio.